Apuros de yucatecos para pagar impuestos

Después de que noviembre del año pasado el Congreso del Estado aprobó actualizar los valores catastrales en toda la entidad, los ciudadanos pasan apuros para pagar el precio de un terreno o casa. Solamente un selecto grupo de valuadores, previamente autorizados por la Dirección de Catastro, puede expedir el documento en que se consigna el precio oficialmente aprobado del bien en cuestión. Resulta un buen negocio, pero sólo para el gobierno federal, porque aumenta notoriamente su recaudación de impuestos.

Por Gínder Peraza Kumán

La decisión de los 25 diputados que en 1993 formaban el Congreso del Estado de Yucatán –en los tiempos en que era gobernadora del estado la priista Ivonne Ortega Pacheco, de votar a favor del aumento (la palabra que se usó oficialmente fue “actualizar”) de los valores catastrales en todo el estado, cuyo objetivo oficial era “fortalecer” la recaudación por el impuesto el próximo año, mostró en sólo dos meses que llevamos del 2023 que es efectivamente una buena herramienta para elevar la recaudación fiscal, pero también que fue un fuerte golpe de látigo sobre la espalda de los habitantes de las poblaciones de los 105 municipios del interior del estado.

Ahora los abogados que dan servicios catastrales y todos los relativos a la compraventa de terrenos y casas, so fuera de Mérida constataron ya que el alza de los gravámenes ha encarecido notablemente las operaciones financieras para realizar esas operaciones con inmuebles.
Como informamos en su oportunidad, la Dirección de Catastro del Gobierno del Estado propuso actualizar los valores catastrales en todo Yucatán a fin de fortalecer la recaudación por el impuesto predial este año 2023.

De cara a la obligación de cada uno de los ayuntamientos de presentar su Ley de Ingresos 2023 ante el Legislativo local, la citada Dirección informó que entregó a cada uno de los 106 ayuntamientos (incluyendo Mérida) una propuesta de proyecto de zonificación catastral y una sugerencia sobre las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y de Construcción (Tvsuc), con el objetivo de actualizar los valores catastrales y fortalecer la recaudación, gran parte de la cual la absorben actualmente los megaproyectos del gobierno federal (entre ellos nuestro Le Tren, un vehículo de dos pisos, cómodo y elegante, desde el cual se tienen vistas espectaculares, sobre todo en la zona centro de la ciudad. .
Como muchos conocen, el 25 de noviembre recién pasado vencía el plazo para que los alcaldes presenten sus iniciativas de leyes de ingresos para 2023 al Congreso local, instancia legislativa que, a su vez, tiene de plazo hasta el 15 de diciembre para aprobarlas, en su casa.

INCENTIVAN LA RECAUDACIÓN FISCAL

Así las cosas, la Dirección del Catastro, que depende del Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán (Insejupy), informó que durante septiembre y octubre impartió una capacitación al personal de los ayuntamientos, en materia de valuación de bienes inmuebles, para incentivar el aumento de la recaudación fiscal. (Cabe apuntar que los municipios que logran los mayores montos de recaudación propia son favorecidos a la hora de repartir recursos asignados globalmente a ciertos trabajos y servicios municipales.)

Según la información que obtuvimos, la Dirección de Catastro estatal reconoció que entregó a los municipios las propuestas de zonificación catastral y la tabla de valores, que podrán ser sometidas a votación de sus respectivos cabildos para incluirlas en sus iniciativas de leyes de ingresos, que también deben presentar al Legislativo estatal.

La misma Dirección explicó que, para sugerir a los municipios el monto de las Tvsuc, se tomó en consideración, entre otros factores, la información, valores y operaciones traslativas de dominio ingresadas a la plataforma Sistema de Avalúos del Insejupy, la cual es retroalimentada con la información que integra el Padrón de Peritos Valuadores del Estado de Yucatán.

Explicó que los valores catastrales están relacionados con el cálculo del impuesto predial, que es la contribución monetaria que los propietarios de un predio aportan cada año al municipio, que su vez debe dotar de obras y servicios públicos a la ciudadanía, como el mantenimiento y construcción de parques, calles, alumbrado público, y servicios de salud, educación y eventos culturales, entre otros.

“Por ello es de suma importancia contar con valores catastrales actualizados en cada ejercicio fiscal. El predial, por su propia naturaleza, es una de las fuentes principales, quizá la principal, de recursos propios para los municipios y para el financiamiento de servicios y obras que proporciona a sus habitantes”, enfatizó nuestro informante, que ha sido parte del personal de la Dirección del Catastro estatal.

AMPAROS CONTRA SORPRESA FISCAL

Hasta aquí la parte positiva de haber elevado, prácticamente sin dar información sobre lo que se iba a hacer y sin precisar los objetivos, el porcentaje de los impuestos predial y catastral. Se sabe que ya hay presentadas algunas solicitudes de amparo contra el acto sorpresivo, al menos de los impuestos locales para la compraventa de bienes inmuebles y el predial, que cada dueño de vivienda paga al ayuntamiento, contribuyendo de esa manera a costear obras y servicios públicos locales.

En plática con personas que desde hace mucho tiempo dan servicios legales a dueños de bienes inmuebles, incluyendo abogados que se encargan de cubrir por encargo el pago de los impuestos catastrales –obligatorios en cualquier operación de compraventa de bienes inmuebles–, lamentaron que los diputados locales hayan legislado prácticamente a espaldas de los ciudadanos, que ahora tienen que hacer un esfuerzo para cumplir el pago de los impuestos que conlleva la compraventa de una casa o de un terreno donde construir una casa familiar.

Y lo que más nos extraña, incomoda y nos parece injusto, señalaron varios de los entrevistados, es el papel que jugaron los presidentes municipales, pluralidad económica en que viven, y cómo les resulta difícil juntar el dinero para comprar una vivienda o un terreno para construir, sufriendo privaciones, para ahorrar el dinero que les cuesta no sólo el impuesto predial, sino además el precio del avalúo catastral, un trabajo que ahora sólo pueden hacer algunos “elegidos”, fijando cotizaciones demasiado altas, que elevan grandemente el pago que hay que hacer al Catastro, y que siempre va a las espaldas del comprador del inmueble.

A continuación ofrecemos a los lectores las reveladoras respuestas en entrevistas relativas al encarecimiento de los avalúos catastrales, que conllevan obligatoriamente también el pago de impuestos prediales más elevados cada año.

VALUADOR “MONOPÓLICO”

La Chispa.– Según lo que has visto en tu práctica profesional, ¿en qué áreas han sido los cambios que se están aplicando ahora en la tramitación de documentos de compraventa de terrenos y casas (¿sí en los dos casos?.

Informante.– En ambos casos hay cambios, pero en mi opinión el más importantes es la implementación de los avalúos, que forzosamente tienen que ser visados por el Insejupy, órgano del Departamento de Catastro del Estado, en donde a partir del 15 de febrero de 2022 únicamente son aceptados los avalúos de ciertos corredores a quien el mismo Catastro autorizó para ello.

L.CH.– ¿Puedes poner dos ejemplos de cómo han sido los cambios en cuanto al monto que hay que pagar (¿lo paga el mismo de siempre, el que compra, o el que vende?). Si lo puedes poner en monto de dinero y también en porcentaje de aumento, te lo agradeceríamos más.

I.– Todo va en relación con lo que gira en torno a los avalúos, puesto que los “peritos” avalúan o le ponen un costo excesivo a los terrenos y a las casas-habitación, para mí fuera del costo que realmente o físicamente tienen. Hablando en específico, en las poblaciones un poco aledañas a la ciudad, poblaciones comunes que no cuentan con suficientes servicios, como bancos, supermercados, etcétera, que si bien es cierto que sí cuentan con los servicios públicos básicos como agua, calle pavimentada y demás, sí, pero de pésima calidad; alumbrado público también de pésima calidad, y a pesar de todo eso el costo de un terreno o de una vivienda lo avalúan con un precio excesivo, pisando la cantidad de más de un millón de pesos, cuando su costo real no es ése.

DUPLICAN LOS IMPUESTOS

–Un dato muy importante del incremento es en cuanto a los porcentajes que se elevaron en la Ley de Hacienda para los municipios del estado. En los municipios comunes, como ya dije, hubo un incremento que alcanzó el doble, es decir, que antes para adquirir una vivienda o una casa-habitación el comprador pagaba el 2% del valor del avalúo comercial, y ahora pagará el doble por conseguir una vivienda. Ahora bien, al poner valores excesivos es lógico que el costo de los impuestos a pagar se eleve mucho.

L.CH.– En la práctica, ¿qué efectos tienen esos cambios? ¿Impulsan o reducen el número y montos de las operaciones de compraventa que se hacen por mes?

I.– Tal vez no se reduzcan, pero hay algo muy importante y muy notable que surge en estas operaciones, y es que los compradores no son yucatecos, es decir, que a la gente de aquí de Yucatán no le alcanza el poder adquisitivo para hacerse de una vivienda; tal vez sí pueda juntar dinero para comprar un terreno o casa-habitación, pero es poco probable que además cuente con los recursos para poder formalizar su compraventa, ya que, por ejemplo, si su idea es comprar un terreno para edificar en él una casa para vivir, para poder pasar ese terreno a su nombre tiene que juntar otra cantidad considerable para hacer el trámite, algo que veo difícil.

L.CH.– ¿Qué opinan tú y tus colegas, que realizan el trabajo de escrituración, acerca del impacto de los cambios? Antes de que se empezaran a aplicar esos cambios ¿alguna vez les consultaron a ustedes para saber qué opinan sobre el tema, es decir, sobre el aumento de gravámenes?

I.– No, se había comentado, pero nunca se consultó o se indagó formalmente de cómo sería el impacto en el aumento de gravámenes, y muy particularmente no veo una razón de por qué ponerle cantidad excesiva al precio de los terrenos o viviendas, porque de qué le sirve al ciudadano que su predio cueste o tenga el valor alto. Es cierto que tal vez para venderlo a un mejor precio, pero si ese ciudadano vendió un predio de por ejemplo un millón de pesos, y quisiera comprar otro de menor precio y ahorrar un poco de lo adquirido, suena paradójico, porque esa persona ya vendió un patrimonio y es poco probable que adquiera otro patrimonio por menor precio; claro que hay personas que poseen varias propiedades, pero el yucateco promedio por lo general cuenta con una sola propiedad.

NEGOCIO, PERO NO PARA YUCATECOS

L.CH.– Ahora con estos cambios ¿cómo ven el futuro cercano del negocio de compraventa de terrenos y/o casas? ¿Crees que traigan más beneficios que perjuicios, o será al revés?

I.– Sí es negocio, pero no para los yucatecos; es negocio para el gobierno porque recauda bastantes impuestos, y es negocio también para empresarios o personas que vienen de otros estados del país. En realidad creo que al yucateco cada vez se le está haciendo más difícil hacerse de un bien inmueble.

L.CH.– ¿Crees factible o posible que los notarios, y quizás también los escribanos, se unan para expresar su desacuerdo (si lo tienen) con las modificaciones, o se comportarán como siempre, aguantándose sin hablar para no enfadar a sus superiores?

–No sé si estén en desacuerdo, porque, por cierto, no he visto ni leído algún descontento respecto al tema. Incluso el director del Archivo Notarial es uno de los precursores de estos cambios, y no digo que estos cambios estén mal, respecto al procedimiento, porque al fin y al cabo sí se logra el propósito, que es dar certeza y seguridad jurídicas al comprador, pero el costo excesivo, los precios que se les ponen a los avalúos tanto catastrales como comerciales distan mucho del costo o valor real de los inmuebles. Sobre los notarios y los escribanos, estos últimos ya prácticamente están de salida, porque debido a los elevados valores que ya alcanzan casas y terrenos en los avalúos, los escribanos ya no pueden dar fe de las operaciones de compraventa pública. Poco he escuchado también de su descontento; los notarios, al tener fe pública amplia, por decirlo de alguna manera, poco se ven afectados en cuanto a los costos de escrituración, ya que a ellos les llega el trabajo a su oficina porque es necesaria la fe pública. La manera de cómo el comprador le haga para pagarle poco le importa, puesto que sin su fe al contrato el comprador no tendrá certeza jurídica sobre su patrimonio.

–De todo estos cambios, o más bien incrementos, creo que el gobierno, hablando de los tres ámbitos, federal, estatal y sobre todo el municipal, poco se puso a pensar en sus representados –repuso el informante–, y hablando en particular de los gobiernos municipales, cómo fue posible que aceptaran el incremento de los porcentajes, si se supone que conocen a su población, conocen el nivel económico del ciudadano, el poco poder adquisitivo que éste tiene. Si a un ciudadano que vive de la pesca, agricultura o ganadería le tomaba sus buenos años hacerse de una propiedad, ahora tendrá que tomarse el doble, o peor aún, quedarse sin predio, o en dado caso podrá comprar la propiedad, pero no trasladarla a su nombre, por las tarifas excesivas, arrastrando así un problema a futuro. Es algo poco palpable, o poco comentado este tema, porque el ciudadano no sabe, no está informado de las leyes fiscales, de los valores excesivos y de todo lo que esto conlleva. Nos está costando muy caro a los yucatecos ser el estado más seguro de México –subrayó el abogado.

LA INFLACIÓN ES LA CULPABLE

Por cierto que a mediados del mes pasado, el director del Departamento Nacional de Planeación (DNP), Jorge Iván González, informó que la diferencia de 9.53 puntos porcentuales entre la meta de inflación y la variación del Índice de Precios al Consumidor (a noviembre de 2022), facultó al gobierno nacional, conforme a la ley, a incrementar de forma excepcional el valor de los avalúos catastrales de los predios urbanos, por encima de la meta de inflación.

Como se sabe, o al menos como anuncia el gobierno, el incremento en el valor del avalúo catastral de los predios contribuye al fortalecimiento de las bases fiscales de los municipios.

Según el sitio de internet el DNP es el centro de pensamiento del Gobierno Nacional que coordina, articula y apoya la planificación de corto, mediano y largo plazos del país, y orienta el ciclo de las políticas públicas y la priorización de los recursos de inversión.